2009年6月24日星期三

獎勵投資興建國宅 買賣過戶

98.06.25清償土地銀行貸款 (Keypoint),也就是獎投興建國宅在土地權狀上註記有國民住宅這4個字,並由內政部營建署取得抵押權優先順位,無法在未塗銷前買賣移轉。必須將承貸銀行(一般為土銀)之貸款清償完畢後將國宅及他項權利登記事項全部塗銷後才得以進行過戶。簡單的說就是用現金將貸款還清才能買賣。

不過一般銀行不會先放貸給買方協助代償,因為帶球(貸款)跑,土銀以前曾經承作,後來國宅處政策改變一律不作帶球跑。另一方面銀行對於承作高額短期貸款興缺缺,市場上幾乎沒有銀行願意承作超過100萬的信用貸款。更何況國宅的貸款餘額動輒百萬,這個部分筆者也是經過一番努力才得以順利取得資金清償完畢。


98.06.25向土銀申請清償證明書(需借款人親自臨櫃辦理並攜帶ID Seal Passbook),三日後發放(可指定領取人)

98.06.30至土銀領取清償證明
98.06.30至房屋所在地地政事務所(清水地政事務所)申請抵押權塗銷 (台中縣清水地政事務所)

98.06.30至台中縣地方稅務局申報土增稅 (土地公告現值申報,現值可以經由內政部地政司網頁依縣市及段名、地號查詢,本次契約申報價格=公告現值(NT$10100/m2)*每筆土地持分面積 有幾筆就要申報幾筆。0057+0061)


另外,簽訂契約30天內必須向縣市政府財政課申報契稅 (僅能在大肚鄉公所財政課申報,98.07.01申報)

申報契稅應備文件 :申請書*3 買賣雙方戶籍謄本或身份證影本*1(ID註記與正本相符) 建築改良物及土地買賣所有權契約書*3 (貼花部分需再影本1份) 建物所有權狀影本 。契稅課稅僅就建物課徵,不含土地。建物可以選擇標準評定現值(大致上與當年度房屋稅單上之現值相同,唯部分建物需在考量是否納入騎樓地下室等面積。)



建築改良物及土地買賣所有權契約書應貼花(買賣價款/1000) ,本次共計貼花900多元。



領取塗銷他項權利(抵押權)後之土地及建物權狀連同清償證明書影本及國宅住記塗銷申請書、清償證明書(最好要有,雖然權狀上看得出來已塗銷)、回郵信封寄至縣市國宅主管機關(台中縣陽明路36號 工務使管課翁小姐,98.07.01寄出)約7天後收到塗銷國宅註記 之證明後
98.07.09本人至大肚鄉公所財政課領取契稅稅單(NT$16700)
98.07.10至清水地政事務所領土增稅稅單(NT$17xx)、辦理買賣設定過戶、繳交規費600多。登記作業需約3工作天。屆時才能領取新過戶之權狀。
完稅(土增稅及契稅)後即可至地政辦理過戶。

98.07.13彰銀通知查詢地政並未完成過戶,經查詢清水地政登記課答覆需3天。彰銀先email土地建物登記契約書(辦理他項權利設定,也就是設定抵押權予彰銀後才會撥款)、彰銀他項權利登記契約書。

98.07.14清水地政林小姐通知需補件:買賣契約書需加註土地未出租,攜帶買賣雙方印鑑
98.07.15早上10:00搭乘區間車及步行來回3KM至清水地政完成補件。並選擇郵寄方式將權狀寄回辦公室。
98.07.17早上至彰銀大肚開戶,並由陳先生協助製作他項權利設定契約書,下午至清水地政送件辦理他項權利設定。收件人許哲X先生告知缺件(權狀,因寄回辦公室)並允諾下星期一(7/20)補件後即可領件。
98.07.20早上10:00到達清水地政,許先生竟告知現在才來需要排隊收件不保證當日可取件。經拜託後20分鐘送登錄,11:20顯示蔡先生校對。經服務台小天使協助打電話上去問,蔡先生勉為同意要到下午2點。
下午2:00領件後到彰銀對保(簽一堆借款文件) 但是火險單未過戶。16:00 Jessica 答應出具過戶同意書及戶籍謄本(因為有改名子),不過兆豐產物要求需要提示ID正本及印章才可辦理。Jessica 17:45到場協辦。經檢視保單發現保額僅220萬,且無地震險。當場追加20年期至300萬並附加1年之地震險。

98.07.22待火險單正本寄達彰銀後始撥款。


98.06.30 補貼Jessica 油資代辦費 NT$600 (領土銀清償證明、土增稅、塗銷他項權利)
98.07.01 補貼Jessica 油資代辦費 NT$300 (契稅,大肚)
98.07.10補貼Jessica 油資代辦費 NT$500 (領取&繳納土增稅單 + 地政辦理買賣設定過戶,清水地政)

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